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Aujourd’hui de plus en plus de français ont recourt aux sociétés civiles immobilières. On en compte à l’heure actuelle déjà plus de 1,5 millions en France.
Les statuts proposés par la SCI offrent un cadre juridique idéal lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier, transmettre votre patrimoine à vos enfants tout en simplifiant la gestion administrative.
Toutefois, ce statut comporte quelques limites qu’il vaut mieux connaître avant de l’utiliser.

I. Comment créer une SCI ?

Pour créer votre SCI il faut dans un premier temps rédiger les statuts par acte sous seing privé ou par acte notarié. En pratique, vous devrez désigner un gérant et au moins deux associés.
Deux types de statuts existent : la SCI avec impôt sur le revenu (société transparente) ou la SCI avec impôt sur la société (société opaque).

Le statut de la société civile immobilière est modifiable seulement dans un sens: on peut passer du statut de l’impôt sur revenu au statut de l’impôt sur la société, mais l’inverse n’est pas possible.

Une fois que les statuts sont rédigés il vous faudra immatriculer la SCI. Depuis le 1er juillet 2015 il n’est plus nécessaire d’enregistrer les statuts auprès du service des impôts sauf dans certains cas, si : - l’acte de constitution de la société a été effectué par un notaire.
- l’acte comporte des apports (d’actions, de parts sociales, d’immeubles ou bien de fonds de commerce).
De plus, vous devrez annoncer la création de votre SCI par la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales.

Vous devrez enfin procéder à l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés pour finaliser la constitution de la SCI ainsi que l’existence de la personnalité morale à la SCI.

C’est seulement une fois que ces démarches auront été réalisées que le tribunal de commerce inscrira la SCI au registre du commerce et des sociétés. La SCI se verra alors remettre son K-bis.

II. Quels sont les avantages d’une SCI par rapport à l’indivision ?

Un bien immobilier détenu en indivision signifie qu’il appartient à plusieurs personnes sans que celui-ci puisse être réparti entres elles, en plusieurs lots. Cela peut donc poser différents problèmes : comment transmettre le patrimoine ? Que faire si une personne souhaite vendre le bien quand les autres associés s’y opposent ?
La SCI permet d’éviter ces contraintes.
Elle est généralement utilisée lorsque des parents souhaitent faire une donation à leurs enfants tout en gardant le contrôle de leur patrimoine immobilier.

Une société civile immobilière permet également aux couples en union libre de protéger leurs compagnons avec démembrement de propriété des parts sociales. En effet, le partenaire survivant pourra continuer à habiter dans la résidence principale même si les enfants nés d’un premier mariage s’y opposent.

De plus, la SCI permet de transmettre vos parts sociales sans payer beaucoup de droits de succession.

La société civile immobilière peut aussi représenter un avantage pour les chefs d’entreprise souhaitant éloigner leurs actifs immobiliers de leurs sociétés.
Objectif : préserver le patrimoine en cas de faillite de l’entreprise.

III. La SCI, quels sont ses inconvénients ?

Certains aspects juridiques et administratifs de la SCI peuvent paraître plus compliqués que l’indivision.
La procédure de création de la SCI est longue et représente un coût financier qui s’élève à environ 450€. Cette somme peut parfois être plus élevée si vous préférez faire appel à des professionnels pour rédiger les statuts.

Il est important que les statuts soient correctement rédigés car en cas de désaccord entre les associés, des statuts mal rédigés peuvent entrainer un blocage des décisions et donc nuire au bon fonctionnement de la SCI. La revente des parts sociales à un tiers peut également s’avérer difficile car elle nécessite généralement l’accord des autres associés.

De plus, la SCI implique des obligations fiscales et comptables à ses associés. C’est pourquoi, ils devront se réunir au moins une fois par an lors d’une assemblée générale afin de discuter ensemble des décisions à prendre. Par la suite, les associés devront rédiger un procès-verbal qui devra figurer dans le livre des assemblées.

Certaines opérations immobilières sont incompatibles avec le statut de SCI. En effet, une SCI qui pratique la location meublée constitue une activité civile. En revanche, une SCI pratiquant la location meublée constitue de ce fait une activité commerciale.